Aktuelles für WEGs und Hausverwaltungen
Als Versicherungsmakler mit einem Schwerpunkt im Bereich WEGs und Hausverwaltungen konnten wir auch in den letzten Wochen einige wichtige Informationen für unsere Kunden zusammentragen, die wir nachfolgend für Sie zusammenfassen.
Zertifizierungspflicht für WEG-Verwalter ist verschoben worden
Eigentlich sollte die Zertifizierungspflicht für Wohnimmobilienverwalter (WEG) ab dem 01.12.2022 in Kraft treten. Der Bundestag hat sie nun auf Dezember 2023 verschoben. Grund für die Verschiebung seien Engpässe bei der Zertifizierung. Eigentümer können ab dem 01.12.2023 verlangen, dass ihr Verwalter eine Zertifizierung seiner Berufsqualifikation nachweisen kann. Im Rahmen der WEG-Reform wurde eine solche Verpflichtung festgelegt. Zertifizierter WEG-Verwalter darf sich nennen, wer vor der IHK durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als WEG-Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.
Darf einem suizidgefährdeten Mieter gekündigt werden?
Ein Vermieter kündigte seiner Mieterin wegen Eigenbedarfs. Die heute 80-Jährige wohnte seit 1977 darin. Die Mieterin widersprach mit der Begründung, dass sie an schwerer Depression und Suizidgedanken leide. Der Vermieter bot ihr daraufhin an, in eine Ersatzwohnung im selben Haus zu ziehen, was die 80-Jährige jedoch ebenfalls ablehnte. Der Vermieter reichte daher beim Bundesgerichtshof (BGH) Räumungsklage ein.
Und der BGH gab der Klägerin auch auf Basis eines Sachverständigengutachtens recht. Die Mietkündigung sei ein Härtefall, selbst wenn die Beklagte eine stationäre Therapie abgelehnt habe, urteilten die Richter. Beim Mieter bestehe auch dann eine Schutzbedürftigkeit, wenn er an der Behandlung einer psychischen Erkrankung, aus der eine Suizidgefahr resultiert, nicht mitwirkt. Außerdem hätte die Beklagte krankheitsbedingt in der Ersatzwohnung keine Lösung für die aus ihrer Sicht ausweglose Situation gefunden.
BGH, URTEIL VOM 26.10.2022, VIII ZR 390/21
Wegweisendes Urteil
Eigentümer-Gemeinschaften müssen auch für Schäden, die nur in einzelnen Wohnungen oder Gewerbeeinheiten entstanden sind (etwa Wasserschäden), aufkommen. Laut BGH ist der in der Gebäudeversicherung vereinbarte Selbstbehalt von allen Eigentümern gemeinschaftlich zu tragen.
Dies gilt auch bei gemischter Nutzung durch Gewerbe und Wohnraum, wenn ausschließlich Schäden nur einer Nutzungsart betroffen ist (Az. V ZR 69/2 1 ).
Elementarschäden: Gilt Hangkriechen schon als Erdrutsch?
Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich mit der Frage zu befassen, ob bereits ein geringfügiges Hangkriechen als Erdrutsch aufzufassen ist. Im vorliegenden Sachverhalt lag das Grundstück des Versicherungsnehmers am vorderen Rand einer am Hang aufgeschütteten Terrasse.
Der Versicherungsnehmer machte daher gegen seinen Versicherer Ansprüche aus einer Wohngebäudeversicherung für Rissschäden an Haus und Terrasse geltend. Seiner Ansicht nach waren die Schäden am Haus durch die geringfügigen, nicht augenscheinlichen Rutschungen des Untergrunds entstanden. Allerdings lehnte der Versicherer die Übernahme der Kosten ab.
Der Versicherungsnehmer reichte nach erfolglosen Entscheidungen in den Vorinstanzen Klage beim BGH ein. Und dem BGH zufolge umfasst der Begriff „Erdrutsch” im Sinne der Bestimmung der Versicherungsklauseln auch Schäden an versicherten Wohngebäuden, wenn sich Bodenbestandteile über einen länger andauernden Zeitraum nur allmählich verlagern. Dies ergebe sich aus der Auslegung der Versicherungsklausel. Deren Anwendung sei – entgegen der Ansicht der Vorinstanz – nicht auf plötzliche und sinnlich wahrnehmbare geologische Vorgänge beschränkt. Denn dafür müsse der für einen durchschnittlichen Versicherungsnehmer geltende Sprachgebrauch des täglichen Lebens maßgebend sein. Doch aus dem Umstand, dass die Klausel das Abgleiten (oder Abstürzen) von Gesteins- oder Erdmassen verlange, könne ein durchschnittlicher Versicherungsnehmer keinen Hinweis darauf verstehen, dass Kriechvorgänge vom Versicherungsschutz ausgenommen seien.
BGH, URTEIL VOM 09.11.2022 — IV ZR 62/22
Kostenexplosion bei Wohngebäudeversicherungen
In dem heutigen Blog-Beitrag geht es um ein echtes Aufregerthema, nämlich die massiven Beitragssteigerungen in der Gebäudeversicherung. Wir erklären zunächst die Gründe für die Beitragssteigerungen und natürlich auch, was Sie dagegen tun können. Hierbei dürfen Sie natürlich davon ausgehen, dass wir auch kleinere Tricks verraten.
Bis auf wenige Ausnahmen werden Gebäude, egal ob Wohngebäude oder Gewerbegebäude, zum Neuwert versichert. Im Falle eines Schadens übernimmt der Versicherer die Reparaturkosten und im Falle eines Totalschadens den kompletten Neubau des Gebäudes. Wenn der Versicherungsvertrag keine gravierenden Mängel hat, kann so aus einem z.B. 100 Jahre alten Gebäude ein schicker Neubau werden.
Gebäude sind sehr langlebig und zudem meist kreditfinanziert. Es besteht daher ein großes Interesse (auch von den Banken), dass die Gebäude auch nach 20, 30 oder 50 Jahren korrekt versichert sind und durch gestiegene Baupreise keine Unterversicherung eintritt. Daher werden Gebäude meist mit einem “gleitenden Neuwert” versichert.
“Gleitender Neuwert” bedeutet, dass sich die Versicherungssumme jedes Jahr automatisch an die steigenden Baupreise anpasst. Es gibt am Markt verschiedene Systeme von gleitenden Neuwertversicherungen, aber im Großen und Ganzen funktionieren alle sehr ähnlich.
Das statische Bundesamt wertet vierteljährlich die Preise von 177 Bauleistungsarten aus (also Rohbau, Heizung, Dachdecker, Malerarbeiten, usw.) und befragt hierfür rund 5.000 repräsentative Unternehmen des Baugewerbes. Hieraus wird ein Index erstellt und 6 Wochen später veröffentlicht. Ergibt der Index eine Preissteigerung von z.B. 2%, wird diese Steigerung auch in den Versicherungswert Ihrer Gebäudeversicherung eingearbeitet, was gleichzeitig auch zu einer Erhöhung Ihres Beitrags um 2% führt.
In den vergangenen Jahren gab es aufgrund des Baubooms bereits stark überdurchschnittliche Indexanpassungen, was zu überdurchschnittlichen Beitragssteigerungen in den Gebäudeversicherungsverträgen geführt hat. Nun aber explodieren die Kosten im Baugewerbe, sodass der Baukostenindex um 14,73% steigen wird. Dies führt dazu, dass ab dem 01.01.2023 auch die Beiträge Ihrer Gebäudeversicherung um 14,73% angepasst wird!
Das waren bis jetzt leider “nur” die Kostensteigerungen durch die gestiegenen Baukosten. Dies ist aber leider noch nicht die ganze Wahrheit. Es kommt noch schlimmer.
Zusätzlich steigt bei den Gebäudeversicherern auch die Schadenfrequenz – also die Anzahl der Schäden. Dies hat hauptsächlich zwei Gründe:
- Die Gebäude werden (ähnlich wie unsere Bevölkerung) durchschnittlich immer älter. Mit steigendem Gebäudealter nehmen auch die Versicherungsschäden zu, insbesondere Leitungswasserschäden bzw. Rohrbruchschäden die fast 60% der Schadenaufwendungen ausmachen. Allein den Wohngebäudeversicherern wurden 2020 1,1 Millionen versicherte Leitungswasserschäden mit einer Gesamtschadenhöhe von 3,3 Milliarden Euro gemeldet. (hinzu kommen noch gewerbliche und industrielle Gebäude)
- Schäden durch wetterbedingte Schäden nehmen zu. Das sind Sturm- und Hagelereignisse, Überschwemmungen aber auch lange Frostperioden.
Hinzu kommen weitere Faktoren wie z.B.
- Ungünstigere Bausubstanz bei Neubauten und sanierten Objekten. Zum Beispiel werden immer mehr Porenbetonsteine oder Leichtbauwände verwendet. Rohrleitungen werden im Estrich verlegt, uvm. Dies spart zwar Kosten bei der Herstellung der Gebäude, verursacht aber erheblich höhere Kosten im Falle eines Nässeschadens.
- Fehlerhafte Montage nimmt zu: Laut einer großen Auswertung der Dekra, werden 50% aller Leitungswasserschäden durch eine falsche Montage verursacht.
- Und: Kunden haben oftmals höhere Ansprüche an eine hochwertige und fachgerechte Instandsetzung als früher. Kostenmindernde Eigenleistungen werden kaum noch erbracht. Aufwändige Mess- und Trocknungstechnik, sowie steigende Schimmelsanierungen führe zu weiteren Kostenbelastungen.
Daher machen die Versicherer im Bereich der Gebäudeversicherung massive Verluste, sodass in den nächsten 1-2 Jahren zusätzlich mit deutlichen Beitragsanpassungen zu rechnen ist. Diese addieren sich noch zu den 14,73% Steigerung des Baukostenindex.
Wir rechnen daher mit Beitragssteigerungen von 15-30 % in den nächsten 2 Jahren !
Fassen wir den ersten Teil noch einmal zusammen:
Gebäude sind in Deutschland meist mit einem “gleitenden Neuwert” versichert. Durch die stark gestiegenen Baukosten werden sich die Gebäudeversicherungen in 2023 um 14,73% verteuern. Hinzu kommen bei den meisten Versicherern Beitragsanpassungen aufgrund von steigender Schadenfrequenz und weiteren negativen Effekten.
Kommen wir nun zu den positiveren Informationen: Was können Sie tun, um den Beitragssteigerungen zu begegnen? Glücklicher Weise sind Sie nicht ganz wehrlos.
Zunächst sollten Sie sich Vergleichsangebote einholen. Am besten über einen Versicherungsmakler, der eine große Auswahl an unterschiedlichen Versicherern und Gebäudeversicherungsangeboten bietet. Alternativ können Sie natürlich auch selbst versuchen, geeignete Angebote zu finden und miteinander zu vergleichen. (viel Spaß)
Nachfolgend 7 mögliche Maßnahmen zur Reduzierung Ihres Beitrags:
- Zu allererst: Prüfen Sie den bestehenden Versicherungsschutz auf Fehler. Ist das Baujahr richtig angegeben? Wurden Kernsanierungen berücksichtigt. Wurde die Versicherungssumme richtig ermittelt? Ist die Bauartklasse, die Nutzung des Gebäudes und die Ausstattung richtig erfasst? Das Korrigieren von Fehlern kann auch zu einer Verteuerung führen. Ein korrekter Versicherungsschutz ist aber die Grundlage für alle anderen Maßnahmen.
- In manchen Fällen kann man beim selben Versicherer einfach eine Tarifumstellung machen, um in den Genuss von günstigeren Beiträgen zu kommen. Es ändert sich eigentlich gar nichts, außer der Beitrag.
- Viele Versicherer bieten Quadratmeter-Tarife an. Es kann sich lohnen, von einem sog. Summen-Tarif in einen Quadratmeter-Tarif zu wechseln. Testen Sie auch diese Alternative.
- Bei Mehrfamilienhäusern gibt es auch wenige Versicherer, die den Beitrag pauschal nach Anzahl der Wohneinheiten berechnen. Dies kann sich insbesondere lohnen, wenn im Haus überwiegend große Wohneinheiten vorhanden sind. Ein Mehrfamilienhaus mit 4 Wohnungen a`120 qm ist in einem solchen Tarif wahrscheinlich am besten aufgehoben.
- Fragen Sie Ihren Versicherer auch nach möglichen Bündelungsrabatten oder Seniorenrabatten.
- Kleinere Schäden meldet man dem Versicherer meist eh nicht. Daher kann es auch Sinn machen, eine kleine Selbstbeteiligung zu vereinbaren, die den Beitrag reduziert. Dann haben Sie einen dauerhaften Nutzen.
- Als letzte Alternative bleibt, den Versicherungsschutz zu reduzieren. Dies sollten Sie aber als letztes Mittel in Erwägung ziehen. Bitte achten Sie darauf, dass keine Leistungen fehlen, die sehr teuer werden können. Lassen Sie sich zu den Leistungsunterschieden am besten beraten. Meist sind die Versicherungsbedingungen so gestaltet, dass wichtiger und unwichtiger Versicherungsschutz kombiniert wird. Wenn Sie auf unwichtigen Versicherungsschutz verzichten, dann verzichten Sie auch auf wichtige Leistungen.